| Cadre | Ce qu’il exige du poste immobilier | Statut au Canada (sept. 2026) |
|---|---|---|
| NCID 1 — Obligations générales | Les risques de durabilité importants liés aux espaces occupés et loués, recensés et gouvernés | Volontaire ; en vigueur depuis 2025 ; volets non climatiques d’ici 2027 |
| NCID 2 — Informations liées au climat | Émissions de GES de portée 1/2 (puis 3) par bâtiment ; risque climatique physique par site | Volontaire ; en vigueur depuis 2025 ; allègement pour la portée 3 (2025–2027) |
| ISSB — IFRS S1 / S2 | Le socle mondial sur lequel la NCID est calquée | Pas un texte de loi canadien ; norme attendue par les prêteurs et investisseurs étrangers |
| Règlement climatique de l’ACVM (proposé) | Aurait rendu la divulgation climatique obligatoire | Suspendu en avril 2025 ; aucun règlement obligatoire en vigueur |
| GHG Protocol — portées 1/2/3 (actifs loués inclus) | La méthode déterminant si le locateur ou le locataire déclare les émissions | Pas un texte de loi ; méthodologie derrière la NCID 2 et la plupart des divulgations volontaires |
Perspectives
La divulgation ESG et le poste immobilier : ce que la direction financière doit pouvoir démontrer
Les émissions de portée 1 et 2, l’essentiel des dépenses énergétiques et une bonne part du risque climatique d’une organisation logent dans ses bâtiments. À mesure que la divulgation ESG—volontaire, pour l’instant, sous les nouvelles normes NCID du Canada—atteint le conseil d’administration, le poste immobilier doit pouvoir présenter des données défendables.
22 septembre 2026 · Patricia Karchemny · 8 minutes de lecture
Bâtiments, données et conformité au Québec Partie 1 de 1
Où atterrit vraiment la divulgation ESG
Dans un portefeuille immobilier, ce sont généralement les bâtiments qui produisent les émissions de portée 1 et 2 — la combustion sur place relève de la portée 1, l’électricité, la vapeur ou l’eau glacée achetées, de la portée 2 — et qui concentrent le risque climatique physique par site (inondation, chaleur extrême, fumée d’incendie, panne liée au verglas) ainsi qu’une part grandissante de la portée 3. La divulgation ESG retombe sur le poste immobilier, qu’une règle l’exige ou non pour l’instant.
Les prêteurs, les assureurs, les grands clients et le comité d’audit de l’organisation réclament déjà ces données, avant même qu’un régulateur ne les exige. La question de gouvernance n’est pas d’avoir une opinion sur l’ESG — c’est de savoir si la fonction immobilière peut produire des chiffres qui résisteraient à l’examen d’un vérificateur ou d’un prêteur.
Ce que le Canada exige aujourd’hui : la NCID 1, la NCID 2 et l’ACVM
Le paysage canadien de la divulgation en matière de durabilité est volontaire aujourd’hui, un statut que les prêteurs, les conseils d’administration et les comités d’audit traitent de plus en plus comme un seuil de référence, indépendamment de sa portée juridique. Le Conseil canadien des normes d’information sur la durabilité (CCNID) a finalisé, en décembre 2024, la NCID 1 (obligations générales) et la NCID 2 (informations liées au climat), calquées sur les normes de l’ISSB, IFRS S1 et IFRS S2. Les deux s’appliquent, sur une base volontaire, aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2025, avec un allègement qui reporte les volets non climatiques et la portée 3 complète — ou l’analyse de scénarios quantitative — de deux à trois exercices.
Par ailleurs, les Autorités canadiennes en valeurs mobilières (ACVM) ont suspendu, en avril 2025, leurs travaux sur un règlement rendant la divulgation climatique obligatoire pour les émetteurs assujettis, invoquant l’incertitude mondiale. Les obligations d’information continue déjà en vigueur s’appliquent toujours, mais aucun règlement obligatoire sur la divulgation climatique n’est en vigueur au Canada en date de septembre 2026 — confirmez le statut auprès de vos conseillers avant un dépôt précis.
Ce que le poste immobilier doit pouvoir démontrer
Peu importe le cadre applicable, la demande est la même et ne tolère aucune zone grise : une énergie mesurée bâtiment par bâtiment, non par estimation de portefeuille ; un inventaire classant chaque site en portée 1, 2 ou 3 selon la frontière du bail ; et une lecture du risque climatique physique par emplacement, pas par le code postal du siège social. La frontière du bail compte le plus. Selon l’approche du contrôle opérationnel du GHG Protocol — celle que la plupart des occupants utilisent —, un locataire contrôlant l’usage énergétique d’un espace loué déclare généralement ses portées 1 et 2 ; sinon, ces émissions restent dans l’inventaire du locateur et n’apparaissent, chez le locataire, qu’en portée 3 (catégorie 8). Une erreur expose à un double comptage ou à une lacune qu’un vérificateur trouvera — validez la classification auprès de vos vérificateurs.
La complétude des données est le vrai point de rupture : un portefeuille dont les comptes de services publics sont répartis entre plusieurs locateurs, plusieurs fournisseurs de gestion des installations externalisés et un mélange de baux nets et bruts n’a presque jamais un seul endroit d’où tirer, de façon fiable, l’énergie totale d’un site. C’est cette lacune, plus que la règle comptable, qui bloque habituellement la divulgation.
L’angle mort de gouvernance : des données que personne ne consolide
Les informations qu’exige un inventaire digne de divulgation — relevés de compteurs, factures, refacturations du locateur, rapports du fournisseur de gestion des installations — se trouvent chez quatre parties sans raison intrinsèque de se concerter : le gestionnaire immobilier du locateur, le fournisseur externalisé, le distributeur d’énergie, et le système interne qui suit le portefeuille de baux, s’il en existe un. Chacune détient un fragment ; aucune n’est responsable de l’ensemble.
C’est un angle mort de gouvernance avant d’être un angle mort de données. Quelqu’un, à l’intérieur de l’organisation — pas le vérificateur en fin d’exercice — doit être propriétaire de la consolidation : quels sites déclarent, selon quel calendrier, rapprochés de quels documents, avec les lacunes signalées plutôt qu’estimées en silence.
Une feuille de route de préparation, concrète
Une échelle de préparation à cinq niveaux situe un portefeuille, de l’absence de données consolidées jusqu’à un inventaire digne de divulgation, appuyé sur de véritables contrôles. La plupart des portefeuilles multisites se situent au niveau deux ou trois : les factures sont recueillies quelque part, mais l’énergie n’est pas mesurée de façon constante par bâtiment, et rarement vérifiée.
Franchir un niveau commence rarement par une nouvelle technologie. Cela commence par un inventaire des bâtiments détenant un compte de services publics au nom de l’organisation, par un point unique de responsabilité pour la consolidation, et par une méthode documentée — pas un savoir informel — pour classer la frontière de portée de chaque site avant le prochain cycle de déclaration.
Points à retenir
- Les bâtiments détiennent les données derrière la plupart des émissions de portée 1/2, des dépenses énergétiques et du risque climatique par site — la divulgation y retombe, qu’une règle l’exige ou non pour l’instant.
- La NCID 1 et la NCID 2 sont volontaires au Canada, en vigueur depuis 2025, avec un allègement pluriannuel ; le règlement climatique de l’ACVM demeure suspendu (septembre 2026).
- La frontière du bail détermine qui déclare les émissions selon l’approche du contrôle opérationnel du GHG Protocol ; une erreur expose à un double comptage ou à une lacune.
- Le véritable obstacle est la gouvernance, pas la technologie : personne ne consolide les données entre locateurs, fournisseurs et distributeurs.
- Une échelle de préparation à cinq niveaux est un diagnostic utile avant tout engagement public de divulgation.
Questions fréquentes
Les divulgations NCID sont-elles obligatoires au Canada ?
Non, pas en date de septembre 2026. La NCID 1 et la NCID 2 sont des normes volontaires du Conseil canadien des normes d’information sur la durabilité, et l’ACVM a suspendu, en avril 2025, ses travaux sur un règlement obligatoire. Les obligations d’information continue déjà en vigueur s’appliquent toujours. Confirmez le statut auprès de vos conseillers juridiques avant un dépôt précis.
Qui déclare les émissions d’un bâtiment loué : le locateur ou le locataire ?
Cela dépend de la frontière du bail et de l’approche retenue. Selon l’approche du contrôle opérationnel du GHG Protocol, qui contrôle l’usage énergétique quotidien la déclare généralement en portée 1 ou 2 ; sinon, elle reste chez le locateur et n’apparaît, chez le locataire, qu’en portée 3. Validez la classification auprès de vos vérificateurs.
Quelles données immobilières les vérificateurs demandent-ils habituellement ?
Une consommation mesurée par bâtiment plutôt que des moyennes de portefeuille, le type de bail et sa classification par site, les factures ou relevés de refacturation comme pièces justificatives, et une méthode documentée pour toute donnée estimée ou manquante.
La comptabilisation des baux selon IFRS 16 détermine-t-elle aussi la frontière des émissions ?
Pas directement. IFRS 16 et les NCECF régissent le traitement des baux au bilan, tandis que le choix de frontière du GHG Protocol — contrôle opérationnel ou capitaux propres — régit les émissions. Les deux cadres répondent à des questions différentes ; demandez à vos vérificateurs comment les arrimer.
Passer de factures recueillies quelque part à un inventaire digne de divulgation est d’abord un problème de gouvernance, avant d’être un problème de déclaration — le type de lacune que notre mandat de données et étalonnage technologique est conçu pour combler, aux côtés du mandat de gouvernance ESG et milieu de travail. Si votre conseil réclame des chiffres avant que quiconque ne soit propriétaire des sources, une conversation confidentielle est un pas raisonnable — contactez-nous.